«Не верю в провинциальный рынок»: почему невыгодно покупать жилье в Ярославле. Мнение экономиста

Александр Прохоров объяснил, чем могут обернуться бездумные инвестиции в квартиры

Эксперт высказал свое мнение о недвижимости — как о способе защитить деньги от инфляции

Фото: Кирилл Поверинов

Не секрет, что один из устоявшихся и полюбившихся россиянам метод спасения капитала от инфляции — инвестиция в недвижимость. При любых экономических качках жители страны берут сбережения и вкладывают их в квадратные метры, надеясь выгодно сдавать новенькую квартиру, тем самым отбив ее стоимость, и даже подзаработать. Но всегда ли работает эта схема?

Доцент кафедры управления и предпринимательства ЯрГУ имени Демидова Александр Прохоров высказал свое мнение на этот счет. Спойлер: вкладываться в ярославские квартиры — сомнительный метод заработка.

По словам экономиста, в сравнении с другими странами в России дорогая ипотека. Ставшие уже привычными 11–15% годовых не отпугивают покупателей. Жилую недвижимость продолжают скупать.

— Я не являюсь специалистом в ипотечных вопросах, но, насколько я представляю ситуацию, в России сейчас запредельно дорогая ипотека, потому что у нас высокая учетная ставка. И потом, высокий темп инфляции. Граждане надеются, что купленная ими недвижимость будет дорожать не ниже, чем темп инфляции. Типичные ипотечные ставки в западных странах вас удивят: 1,2%. Ну там, прямо скажем, и инфляция поменьше. Да и сроки другие — там люди берут кредит на 20–30 лет.

По мнению эксперта, единственная оправданная инвестиция в жилую недвижимость — в столице, а также в южных городах, куда люди переезжают жить. Из Ярославля, наоборот, люди уезжают, как и из других российских регионов.

— Лет через 15 ее трудно будет продать, потому что люди убегают. Я уж не беру запредельные примеры, типа Воркуты, где когда-то в советские годы сто восемьдесят тысяч человек жило, а сейчас шестьдесят тысяч, в три раза меньше. Люди просто бросают квартиры. В Мурманске жилья почти не строят, а кому? Все уезжают, — объяснил Александр Прохоров.

Раньше люди использовали еще один метод сохранения сбережений — накопительные счета, в том числе валютные. Однако в нынешних условиях, по словам эксперта, это стало менее выгодно. Поэтому россияне вкладывают деньги в квартиры, тем самым поддерживая строительный рынок.

Люди продолжают покупать квартиры, несмотря на повышение ключевой ставки Центробанка и невыгодную ипотеку. По словам экономиста, такая система будет работать до тех пор, пока жив рынок аренды. Однако, если люди перестанут снимать квартиры, арендаторы выяснят, что выгодно продать лишнее жилье не получится.

— Я не верю в провинциальный рынок жилой недвижимости. Ну и ставки по ипотеке запредельные, не вижу смысла. Эта система рухнет тогда, когда те, кто пытается сдать жилье в аренду, не смогут этого сделать в таком количестве, как раньше, и захотят ее продать. Раз доходов нет, а коммуналку платить надо. И они выяснят, что продать по той цене, по которой брал, с учетом инфляции, не получается. И тогда начнется то, что Америка, Соединенные Штаты прошли на своей шкуре в 2007 году — знаменитый ипотечный кризис, который спровоцировал кризис финансовый по всему миру, докатившийся полтора года спустя и до России. И дорого нам обошелся. Это безответственная жилищная политика в США. В рамках России мы всеми силами идем к этому же. Потому что не нужно столько жилья в большинстве районов страны. Происходящее — рационально в пределах жизни одного–двух поколений, но не больше, — объяснил специалист.

В качестве примера экономист привел ситуацию, которая произошла в Ярославской области пару столетий назад. Неплодородные участки земли скупали по привычке, поскольку люди верили, что это — выгодное вложение. Однако в итоге оставались без денег и с участками, на которых невозможно было заработать.

— Ярославская губерния не черноземная. Мы были выгодным земледельческим районом одно время. В XVII веке еще Ярославская область вывозила хлеб, а с XVIII века уже нет, потому что Российская империя обеспечила безопасность черноземных областей, и поэтому хлеб там был дешевый, а у нас невыгодно. И с начала XVIII века ярославские помещики поняли, что невыгодно заставлять крестьян работать на барщине: урожайность маленькая, почвы плохие и оброка на своих землях столько не принесут. Тогда они стали отправлять мужиков на зиму в отход в Питер и другие места. И оказалось, это выгоднее, в Питере больше заработаешь плотником, официантом. И с каждым десятилетием всё больше и больше людей уходило. К началу Первой мировой уже половина ярославских крестьян, мужиков, вообще в деревнях своих не жили. И жён, кстати, видели редко. Отсюда поговорка, что ярославцы — кукушкины дети. И доход от посторонних промыслов был в полтора раза больше, чем от сельского хозяйства. Ну и площадь обработанных земель в последние десятилетия XX века в Ярославской области снижалась. А что вырабатывать-то, если урожай маленький? Но эти же крестьяне, зарабатывая деньги в Питере и Москве, что делали? Они покупали землю. Землю, рядом со своими же местами у разорившихся помещиков. Земля была дорогой, невыгодной, но дорогой: 75 рублей за десятину, потом еще выше пошла. Тогда это было двухмесячной зарплатой рабочего в городе, хорошие деньги. А сейчас за двухмесячную зарплату квадратный метр купишь? Ну да, за два купишь. Грубо говоря: крестьянин тратил на гектар земли столько же, сколько сейчас на квадратный метр, — рассказал Александр Прохоров.

— Строители скажут: «Знаешь, как дорого построить?» Так потому и дорого строить, что, зная чудовищную рентабельность строительства, вам вздувают цены на всё. На всё дерут в три конца. Был бы это реальный рынок — строить было бы дешевле. И так же, как крестьяне в свое время накупили земли, — всё рухнуло. Земля оказалась никому не нужна. Была репетиция. Поколениями ярославцы вкладывались в землю. Сейчас так же — в квартиры. Ну флаг в руки, что еще скажешь? С точки зрения года, двух, десяти — может, и выгодно. А если вы думаете о следующем поколении — глубоко сомневаюсь, — поделился мнением эксперт.

Мы публиковали большое интервью с экономистом и брокером по недвижимости. Там эксперты рассказали, чего ждать от ключевой ставки, льготной ипотеки и цен на жилье в 2024 году.

корреспондент